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北市高總價市況「慘」 今年Q1半季實價揭露件數僅17件

三版新聞 2015-04-09 10:00:00

政府積極調控房市,大幅衝擊房市買氣,尤其指標北市高總價市場,更不是只有一個「慘」字可以形容,根據實價資料統計顯示,今年Q1上半季北市總價6000萬以上(不含土地)的高總價交易,實價揭露件數至今僅有17件,雖之後資料會陸續回補,但預期下半季有農曆年節影響下,Q1北市高總價市場恐創實價登錄以來單季新低量。

另外,由於目前屋主降價狀況未達市場預期,購屋者不願進場,根據永慶房產集團成交資料統計,Q1北市各總價帶平均去化天數均明顯走高,尤其高總價產品,今年Q1平均去化天數更高達293天,不僅較上季大增108天,更較去年Q1多出近一倍,幾乎等於每10個月才賣得出一戶,現在委託的案子,恐怕到要明年才賣得掉,整體市況呈現,愈高價愈難成交的狀態。

如果再同時考量豪宅稅、囤房稅、新屋房屋稅等持有稅暴增狀況,以及目前已上路且認定門檻一再降低的豪宅「核實課稅」,還有未來的房地合一實價課稅等政策,即使房價不跌,成本也會逐年水漲船高,將嚴重侵蝕資產獲利。而央行的豪宅限貸措施不鬆綁,更直接壓抑市場買氣,黃舒衛建議有意售屋的豪宅屋主應審慎應對。

Q1半季北市高總價實價揭露僅17件  估將創實價登錄來單季新低量。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府調控房市不鬆手,尤其針對高總價產品,不僅祭出限貸,更有「豪宅稅」、「囤房稅」、「查核高總價店面租金」、「調高新屋房屋稅基」、「下修豪宅核實課稅門檻」…等查、課、加稅措施,今年更有房地合一立法等不確定因素,都衝擊到高資產人士進場意願,現階段指標北市高總價市場,不僅豪宅產品交易萎縮,連帶商辦、店面等高總價產品,買氣都相當低迷。

而對於今年Q1上半季,實價揭露北市高總價交易僅17件,恐創實價登錄以來單季新低量,黃舒衛指出,這對於北市高總價市場是相當大的警訊,去年及前年Q1北市高總價都分別尚有187件及205件的成交揭露,但今年Q1半季揭露僅17件,顯見高總價買氣不僅持續萎縮,還呈現大幅衰退,與去年相較,衰退幅度至少達5成以上。

黃舒衛表示,雖然政府管控房市雖對高資產族群實質購買力影響不大,但接連不斷的空頭打房訊息,以及對高總價交易積極查核、課稅與加稅,確實使得高總價產品持有與交易成本大幅提升。在目前買氣持續衰退下,未來高總價產品不僅很難有如以往大幅獲利的空間,甚至可能面臨有行無市的狀況。黃舒衛指出,由於目前市場普遍看跌房價,雖然高資產族群雖仍有自用或收藏等需求,但若價格修正不如預期,進場意願仍不高。因此,建議目前有意售屋的屋主,應隨時掌握市況變化,及時調整心態與售價,方能增加成交機會,否則在如今房產持有與交易稅負均大幅提升的狀況下,持有越久損失越多,長期恐面臨資產減損的可能。

另外,根據永慶房產集團內部成交數據指出2015Q1北市各總價帶去化天數明顯走高,並以高總價產品去化速度最慢,黃舒衛指出,目前房市量能低迷、去化時間拉長,主要關鍵在於買賣雙方對於價格認知仍有很大差距。目前民眾普遍預期房價會往下跌,若價格未符合理想,不少購屋族會選擇看屋不買屋。而在目前屋主降價幅度,未達市場預期下,連帶使得房屋去化天數大幅增加。

黃舒衛表示,近期市況低迷,北市僅總價2000萬內的產品,因需求較高,去化速度較快些,但愈高總價,尤其總價6000萬以上的高總價產品,因屋主資產較足,較不具急售壓力,讓價空間小,買方雖有接手意願,卻不願意高價買,一來一往拉鋸下,成交難度最高,目前平均成交一戶要花293天(近10個月),較去年Q1的148天(約5個月),天數大幅攀升,去化相當困難。黃舒衛指出,依據目前市況,若屋主未積極配合市場需求調整價格,銷售時間拖到明年,很可能將遭遇跌價、實價課稅,甚至有行無市的多重打擊。

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